Ravalement de copropriété voté sur un seul devis, sans comparaison

Un seul devis présenté en assemblée générale, aucun autre à côté, et une résolution qui demande de voter oui ou non : la situation est fréquente, et elle n'est pas illégale en soi. Ce que vous pouvez faire avant le vote tient en trois gestes : demander au syndic la communication des pièces du marché, demander que la question de la mise en concurrence soit posée à l'assemblée, et demander le report de la décision à une assemblée ultérieure si le dossier n'est pas complet. Ces trois demandes se formulent en séance et se font inscrire au procès-verbal.

La suite compte autant. Si le vote passe malgré tout, un copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la résolution devient définitive, même mal préparée. C'est pour cette raison que tout se joue avant le vote, ou dans les semaines qui le suivent immédiatement, et pas six mois plus tard quand l'échafaudage est monté.

Pourquoi un seul devis arrive à l'ordre du jour

Un devis unique n'est presque jamais le résultat d'une décision assumée. Il est le produit d'une chaîne de petits renoncements, chacun compréhensible pris isolément.

La consultation lancée trop tard

L'assemblée annuelle a une date. Le syndic doit envoyer la convocation dans un délai fixé par le règlement et par le décret qui organise la copropriété, avec l'ordre du jour et les pièces jointes. Une consultation d'entreprises de ravalement sérieuse demande des visites sur site, un métré, parfois un rendez-vous avec un maître d'œuvre. Quand la consultation démarre quelques semaines avant l'envoi de la convocation, une seule entreprise a le temps de répondre. Les autres déclinent, ou envoient un prix approximatif que le syndic ne peut pas produire.

Le devis unique est alors présenté comme le seul disponible. Il l'est effectivement, mais parce que le calendrier a été tenu à l'envers : la date de l'assemblée a commandé la consultation, au lieu que la consultation commande la date.

L'entreprise qui travaille déjà dans l'immeuble

Une entreprise qui intervient sur les parties communes depuis des années connaît le bâtiment. Elle a fait la cage d'escalier, réparé une descente d'eau, repris un balcon. Son devis arrive vite, il est bien présenté, il ressemble à ce que le conseil syndical attendait. Aucun de ces éléments ne dit que le prix est juste ni que le procédé est adapté. Ils disent seulement que l'entreprise est disponible et qu'elle connaît le syndic.

La confusion entre diagnostic et devis

Sur un ravalement d'immeuble, la question technique précède la question du prix. Quel est l'état des enduits, des joints, des balcons, des appuis, des descentes d'eau ? Y a-t-il des fissures actives ? Le support tient-il ? Quand personne n'a répondu à ces questions, la première entreprise qui les traite devient de fait le prescripteur du chantier. Elle définit le programme, puis le chiffre. Comparer devient impossible, puisqu'il n'y a rien à quoi comparer : les autres entreprises n'ont pas le même programme. C'est le mécanisme décrit dans le diagnostic fait par celui qui vend les travaux, transposé à un immeuble entier.

Dernier ressort, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il n'a pas de pouvoir de décision. Il arrive qu'un ou deux de ses membres aient rencontré l'entreprise, visité un chantier, discuté du prix, et qu'ils présentent le dossier à l'assemblée comme instruit. Ce travail est réel et souvent utile. Il ne remplace pas la production de plusieurs offres, et il ne vaut pas décision de l'assemblée.

Ce que la mise en concurrence oblige, et ce qu'elle n'oblige pas

C'est le point le plus mal compris. Beaucoup de copropriétaires croient qu'un nombre minimum de devis est imposé par la loi pour tout marché de travaux. Ce n'est pas ainsi que le mécanisme fonctionne.

Le principe est le suivant : c'est l'assemblée générale elle-même qui fixe le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence devient obligatoire, et qui fixe le montant à partir duquel le conseil syndical doit être consulté. Ces seuils sont votés par la copropriété, pas définis dans un texte national uniforme. Ils figurent normalement dans un procès-verbal antérieur.

Trois conséquences pratiques.

• Si votre copropriété n'a jamais voté de seuil, l'obligation de mise en concurrence n'a pas de point d'application, et le syndic peut présenter un devis unique sans manquer à une règle écrite.
• Si un seuil a été voté et que le ravalement le dépasse, l'absence de plusieurs offres est un manquement, et il doit être relevé en séance.
• Dans les deux cas, l'assemblée reste libre de demander une consultation supplémentaire avant de décider. Personne ne peut lui refuser cela.

Demandez donc au syndic, par écrit et avant l'assemblée, l'indication du seuil en vigueur et la référence du procès-verbal qui l'a fixé. La réponse oriente tout le reste. Un syndic qui ne sait pas répondre vous apprend déjà quelque chose sur la préparation du dossier.

La dispense votée est un cas à part. Une assemblée peut aussi décider de dispenser le syndic de mise en concurrence pour un marché déterminé. C'est une décision qui se vote, avec sa propre résolution, et qui doit apparaître à l'ordre du jour. Elle ne se présume pas et ne s'improvise pas en séance sous forme d'accord tacite. Si le procès-verbal mentionne une dispense qui n'a pas été soumise au vote, la mention est contestable.

Lire le devis unique avant de lever la main

Puisqu'il n'y a rien à comparer, il faut lire le document seul, pour ce qu'il dit et surtout pour ce qu'il ne dit pas. Un devis de ravalement d'immeuble qui ne permet pas de reconstituer le chantier ne permet pas non plus de vérifier le prix, aujourd'hui ou plus tard.

Voici les éléments sans lesquels le prix ne veut rien dire.

• La surface traitée, façade par façade, avec la méthode de métré : déduction ou non des ouvertures, traitement des retours, des pignons, des cages d'escalier extérieures.
• L'état des lieux du support et les travaux préparatoires qui en découlent : décapage, piochage des parties non adhérentes, reprise de fissures, rebouchage, traitement des mousses.
• Le produit nommé : marque, gamme, référence, et non une famille générique. La différence entre deux enduits d'un même fabricant peut changer le comportement du mur.
• Le nombre de couches et les épaisseurs, avec les temps de séchage entre passes.
• Les points singuliers : appuis de fenêtre, balcons, garde-corps, seuils, coffres de volets roulants, entrées d'air, souches, solins. C'est là que passent les litiges ultérieurs.
• L'échafaudage : montage, location à la durée, démontage, et la façon dont une prolongation serait facturée.
• Le traitement des parties privatives touchées : garde-corps, volets, occultations, et qui les remet en place.

Un devis qui ne comporte ni surface ni produit nommé laisse à l'entreprise la liberté de définir après coup ce qu'elle a vendu. Les conséquences sont détaillées dans le devis sans surface ni produit nommé, et elles ne sont pas moindres parce qu'il s'agit d'une copropriété : elles sont partagées entre tous les lots.

Reste la construction du prix. Aucun montant au mètre carré ne peut être avancé sérieusement à distance d'un bâtiment. Le prix se construit par empilement de postes, et ce sont ces postes qu'il faut voir apparaître :

• l'installation de chantier et l'échafaudage, qui dépendent de la hauteur, de l'accès, de la voirie et de la durée ;
• la préparation du support, poste le plus variable, parce qu'il dépend d'un état qu'on ne connaît qu'après sondage ;
• les reprises de maçonnerie et de béton, souvent chiffrées en quantité prévisionnelle ;
• l'application elle-même, produit et main-d'œuvre ;
• les points singuliers, comptés à l'unité ou au mètre linéaire ;
• les honoraires éventuels de maîtrise d'œuvre, et les honoraires de suivi du syndic, qui obéissent à leur propre régime de vote ;
• les protections, la gestion des déchets, les autorisations de voirie.

Ce qui fait varier le total, c'est d'abord la préparation, ensuite la hauteur et l'accès, ensuite la nature du support. Pour obtenir un chiffre réel, il n'existe qu'un chemin : faire établir plusieurs offres sur un même programme écrit, décrivant les mêmes prestations, à partir du même état des lieux. Sans programme commun, deux prix ne se comparent pas, ils se juxtaposent.

Les quantités prévisionnelles méritent enfin une lecture à part. Sur un immeuble, une partie des travaux ne se chiffre honnêtement qu'en prévisionnel : on ne sait pas combien de mètres carrés d'enduit sonnent creux avant d'avoir sondé toute la façade depuis l'échafaudage. Un bon devis l'assume, indique une quantité estimée et un prix unitaire, et prévoit la façon dont l'écart sera constaté et validé. Un devis muet sur ce point ne supprime pas l'incertitude : il la reporte sur la copropriété, sous forme d'avenant présenté en cours de chantier, quand plus personne ne peut arrêter grand-chose. C'est la même mécanique que celle de la clause « sauf imprévus », avec un maître d'ouvrage collectif qui ne se réunit que deux fois par an.

Ce qu'un copropriétaire peut demander avant l'assemblée

La marge de manœuvre est réelle, mais elle est procédurale : elle s'exerce dans des formes et dans des délais.

Faire inscrire une question à l'ordre du jour

Tout copropriétaire peut notifier au syndic une question dont il demande l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La demande se fait par écrit, avec un support qui prouve la date d'envoi, et suffisamment tôt pour que le syndic l'intègre à la convocation. Une résolution du type « consultation d'au moins trois entreprises sur un programme de travaux écrit avant tout engagement de ravalement » est parfaitement recevable. Elle change la nature du débat : on ne vote plus contre un devis, on vote pour une méthode.

Demander la communication des pièces

Avant l'assemblée, un copropriétaire peut consulter les pièces justificatives des charges et demander au syndic les documents qui fondent la résolution : le devis complet et non un extrait, ses annexes, la fiche technique des produits, l'attestation d'assurance de l'entreprise avec les activités déclarées, le procès-verbal fixant le seuil de mise en concurrence. Chaque refus ou silence se conserve.

L'attestation d'assurance mérite une lecture particulière : elle doit couvrir l'activité réellement exercée sur le chantier, et être en cours de validité à la date d'ouverture du chantier, pas seulement à la date de la signature. Le sujet est développé dans l'attestation d'assurance qui ne couvre pas le travail réellement fait.

Préparer trois questions précises pour la séance

En assemblée, une objection générale se noie. Une question précise s'inscrit au procès-verbal et engage celui qui y répond. Trois suffisent :

• Quel seuil de mise en concurrence l'assemblée a-t-elle voté, et dans quel procès-verbal ?
• Quel programme de travaux écrit a été remis aux entreprises consultées, et combien ont répondu ?
• Sur quel constat de l'état du support ce devis est-il établi, et qui l'a réalisé ?

Ces trois questions sont proches de celles qui, sur une maison individuelle, font reculer un dossier mal construit ; les questions qui font reculer un mauvais devis se transposent presque telles quelles à un immeuble.

Pendant l'assemblée : ce qui se joue en quelques minutes

Demander le report plutôt que voter contre. Voter contre un ravalement nécessaire place l'opposant en position d'obstruction, surtout quand la façade se dégrade et qu'une injonction municipale existe. Demander le report de la résolution à une assemblée ultérieure, le temps d'obtenir deux offres supplémentaires sur programme écrit, est une position tenable et souvent mieux reçue. Elle se formule comme une résolution alternative, avant le vote de la résolution principale.

Faire consigner sa position. Le procès-verbal indique le résultat du vote et l'identité des copropriétaires opposants et abstentionnistes. Cette mention n'est pas une formalité : c'est elle qui ouvre le droit d'agir en contestation dans le délai de deux mois suivant la notification. Un copropriétaire qui vote pour, ou qui laisse enregistrer un vote favorable par erreur, perd cette faculté. Vérifiez que votre position est correctement portée, et signalez immédiatement toute erreur au syndic, par écrit.

Encadrer la résolution plutôt que la refuser. Une résolution peut être adoptée avec des conditions, dès lors qu'elles sont votées : désignation d'un maître d'œuvre, réunions de chantier avec un membre du conseil syndical, réception avec réserves formalisées, retenue de garantie appliquée dans les conditions prévues, présentation des fiches techniques avant commande. Ces mentions, portées dans la résolution, deviennent opposables à l'entreprise via le marché. Ajoutées après le vote, elles n'ont plus de valeur contractuelle.

Après le vote : ce qui reste ouvert

Une décision votée s'applique. Le syndic doit l'exécuter, et un copropriétaire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement des appels de fonds correspondants au motif qu'il désapprouve le choix de l'entreprise. Le non-paiement ne se transforme jamais en argument technique ; il se transforme en procédure de recouvrement.

Deux voies restent ouvertes. La première est la contestation judiciaire, dans le délai de deux mois qui court à compter de la notification du procès-verbal, réservée aux opposants et aux défaillants. Elle vise la décision, pas le devis. Le juge examine la régularité de la convocation, de l'ordre du jour, des majorités, et le respect des règles que la copropriété s'est données. L'absence de mise en concurrence n'entraîne pas mécaniquement l'annulation : elle est examinée avec le reste, et son effet dépend de ce que l'assemblée avait elle-même décidé.

La seconde voie est plus utile et souvent négligée : encadrer l'exécution. Une fois le marché signé, la copropriété reste maître d'ouvrage. Elle peut exiger le respect du descriptif, faire constater les écarts, refuser une réception sans réserves, et conserver les preuves. Une façade dont le chantier est suivi, photographié et daté se défend beaucoup mieux qu'une façade dont on a contesté le devis puis détourné le regard pendant six semaines. Les repères de contrôle valent pour un immeuble comme pour une maison : ce qui se vérifie depuis le sol, ce qui ne se vérifie que depuis l'échafaudage, et ce qui ne se verra qu'au troisième hiver.

Le cas particulier du ravalement imposé par la commune

Quand une injonction municipale existe, la pression change de nature : il y a une échéance, et le syndic la rappelle en séance. Cela n'autorise pas à sauter la construction du dossier, mais cela impose de compter en semaines. Deux réflexes utiles. Vérifier en mairie le contenu exact de l'injonction et son échéance réelle, plutôt que de s'en tenir à ce qui est dit à l'assemblée : la portée d'une obligation locale se lit sur le document, jamais sur un résumé oral. Et vérifier de la même façon les prescriptions applicables en matière d'aspect, de teintes et d'autorisation préalable, qui se consultent au service urbanisme de la commune concernée. Un ravalement voté dans l'urgence puis refusé pour non-conformité d'aspect coûte deux fois.

Questions fréquentes

Trois devis sont-ils obligatoires pour un ravalement en copropriété ?

Non, pas au sens d'une règle nationale imposant un nombre. L'obligation de mise en concurrence existe au-delà d'un montant que l'assemblée générale fixe elle-même. Le nombre d'offres à produire dépend donc de ce que la copropriété a voté. En l'absence de seuil voté, il n'y a pas d'obligation formelle, ce qui n'empêche pas l'assemblée d'exiger une consultation avant de décider.

Le syndic peut-il refuser de communiquer le devis complet avant l'assemblée ?

Les conditions essentielles du marché doivent être jointes à la convocation lorsqu'une résolution porte sur des travaux. Un extrait ou une page de synthèse ne remplit pas cette fonction si elle ne permet pas de comprendre ce qui est vendu. Demandez le document intégral par écrit, conservez la demande, et faites mentionner l'absence de pièce en séance : cela nourrit une éventuelle contestation.

J'ai voté pour, puis j'ai découvert que le devis était incomplet. Puis-je encore agir ?

Pas par la voie de la contestation de la décision, réservée aux opposants et aux défaillants. Restent les leviers d'exécution : demander le respect du descriptif, signaler les écarts par écrit au syndic, demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, et veiller à ce que la réception ne soit pas prononcée sans réserves si le travail ne correspond pas au marché.

Peut-on faire ajouter un maître d'œuvre après le vote du ravalement ?

Une mission de maîtrise d'œuvre est une dépense : elle se vote. Elle peut être décidée lors d'une assemblée ultérieure tant que le marché n'est pas achevé, mais son utilité décroît vite. Un maître d'œuvre désigné avant la consultation rédige le programme et fait jouer la concurrence ; désigné après la commande, il ne peut plus qu'observer un chantier déjà défini par l'entreprise.

Que faire si le prix voté est dépassé en cours de chantier ?

Un dépassement significatif appelle un vote, sauf s'il est prévu au marché sous forme de prix unitaires sur quantités prévisionnelles. Demandez au syndic le détail des quantités réellement constatées, la comparaison avec les quantités prévues, et le constat contradictoire qui les établit. Un avenant signé par le seul syndic au-delà des pouvoirs que l'assemblée lui a donnés peut être discuté.